湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)湘01民终5255号

上诉人（原审被告）：长沙东友物业管理有限公司，住所地长沙市天心区暮云镇暮云工业园（湖南友文食品有限责任公司集体宿舍120、122、124房）。

上诉人长沙东友物业管理有限公司（以下简称东友公司）因与被上诉人刘梦璋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

东友公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回刘梦璋请求东友公司支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1、该诉争厂房租赁合同虽约定刘梦璋承租房屋用途为仓库，但同时明确该房屋为多层框架结构，没有国家强制性规范要求案涉房屋所在楼栋必须配备电梯。同时诉争租赁合同没有约定作为房屋出租人的东友公司为案涉房屋提供电梯服务并保证电梯处于完全正常使用状态。电梯检验合格标志在刘梦璋签订诉争合同时已存在，刘梦璋对电梯检验情况知情仍签订诉争合同，是对涉案房屋现状及公用电梯现状的接受和认可。更何况被上诉人确认电梯大部分时间均可正常使用。2、刘梦璋未提供证据证明电梯故障的准确时间、期限和给刘梦璋造成的损失金额，一审法院认定电梯不能正常使用缺乏证据证明，认定归责于东友公司不符合合同约定，更没有法律依据。3、刘梦璋庭审陈述确认，其虽电话通知东友公司工作人员不再承租房屋、解除合同，但其未将钥匙交还东友公司，未将涉案房屋交还东友公司，租金损失应计算至其实际交还案涉房屋时止。

刘梦璋辩称：1、虽没有国家强制性规范要求案涉案屋所在的楼栋必须配备电梯，但安全出口被出租方锁住，案涉房屋配备的唯一电梯是该房屋唯一出口。在签订合同时已配备了电梯，刘梦璋必然合理地认为电梯是可以正常使用的，东友公司在签订合同时隐瞒了案涉房屋的重大瑕疵。2、刘梦璋于2019年6月3日前通过挂号信的方式通知东友公司案涉房屋存在重大瑕疵，如一个月内不能解决房屋的瑕疵问题，刘梦璋将视为东友公司违约并终止诉争合同。刘梦璋可以提供录音证据材料，证明东友公司已收到函件且承认电梯确实存在故障频发问题影响到刘梦璋的正常使用。

刘梦璋向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方之间的租赁合同关系；二、东友公司支付违约金13260元；三、东友公司承担诉讼费、律师费。

一审法院查明，2018年11月18日，东友公司作为出租方，刘梦璋作为承租方，签订《长沙东友物业管理有限公司长沙新兴科技产业园厂房租赁合同》，主要内容为：一、租赁物房屋概况，甲方将位于长沙市天心区“新兴科技产业”Ｃ6-401号仓库，（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方使用。租赁物房屋为多层框架结构，厂房建筑面积221㎡（含公摊面积）。二、租赁用途为仓库。三、租赁期限及续租。本合同租赁期限为3年，自2018年12月1日至2021年11月30日止。合同租赁期内租金为10元／㎡／月，房屋租金每两年递增8%，按房屋建筑面积221㎡计算，月租金为2210元，半年租金为13260元，年租金26520元。……六、房屋交付。2018年12月1日前，甲方将租赁房屋交付乙方，双方签署房屋交接单。甲方保证租赁房屋及附属设施在交付乙方时处于正常的可使用状态。七、租赁物的维修、装修和养护。乙方在厂房装修前应向甲方及政府相关部门提交书面的装修方案、消防方案，乙方在征得甲方书面同意和取得相关主管部门的批复后方可按照图纸施工。……十、特别约定。……租赁物房屋的安全、消防、环保、卫生由乙方负责并必须通过政府相关职能部门验收合格。如不合格则由乙方自行负责整改至行政部门验收合格。乙方应合理使用租赁物及其附属设施和设备，不能超负荷使用，否则，由此造成的一切损失由乙方承担。……十一、合同的变更、解除和违约责任。除本合同另有约定之外，任何一方单方违约解除本合同，违约方须向守约方支付本合同约定的月租金的6倍的违约金。甲方违约解除本合同的，甲方除应退还租赁房屋押金及乙方未到期租金外，还应赔偿乙方改造、装修租赁物发生的费用（未经甲方书面同意除外）。……十二、其他、因本合同发生争议，由双方协商解决；协商不成，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院起诉。

刘梦璋提供一张电梯使用标志照片，拟证明涉案租赁房屋配套的电梯，自2017年10月后，未按相应的要求进行检测，存在质量和使用问题；提供消防技术标准规范速查手册，根据第6.1条规定，厂房内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层，其安全数量应经计算确定，且不少于2个，拟证明涉案仓库未留存两个安全出口，消防存在隐患。

诉讼过程中，刘梦璋陈述：一、2018年11月18日签订合同，支付押金2210元，半年租金13260元，租赁物是2018年12月1日交付的。2019年5月又交付了半年租金，租赁期至2019年11月。2019年9月底，刘梦璋电话联系东友公司的物业主管，告知不再承租房租解除租赁合同。10月8日刘梦璋从涉案房屋搬走，另行承租房屋。搬走后，未再次告知东友公司。二、在签署合同的时候，对合同的内容、租赁现状是知晓的，但刘梦璋对电梯的质量和运行情况是不清楚的且当时东友公司称电梯是没问题的，实际使用过程中，大部分时间是可以正常使用，但是时不时会出现问题，维修不能解决问题，过一两天时间仍会出现问题。三、在签订合同后，刘梦璋多次向要求东友公司提供二次消防验收的材料。仓库是没有经二次消防验收。刘梦璋也未提起关于二次消防验收的申请。

东友公司陈述：一、刘梦璋陈述的租金支付情况属实。签订合同前，刘梦璋多次前往现场查看诉争房屋和配套设施，电梯内张贴的电梯使用标志，在签订合同至今，没有任何修改和移动。东友公司委托第三方电梯维修单位对楼栋的电梯在出现故障时24小时内维修，由于电梯使用年限较长，而楼栋所在的主要使用单位已经全面停产，故没有按时年检。二、签订合同后，刘梦璋接收房屋，并且使用，电梯在使用过程中，确实发生过故障，但是东友公司及时通知维修单位进行了修复。诉争房屋所在的楼栋，并不是刘梦璋一家使用电梯，而是多人使用。四、租赁使用期间，没有任何人向刘梦璋主张该房屋产权或收益，没有发生消防安全事故，造成刘梦璋损失。五、刘梦璋未办理交还手续，也未将房屋钥匙交还。

一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。刘梦璋与东友公司签署的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，双方均按约履行义务。因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形；当事人可以解除合同。涉案房屋租赁作为仓库使用，其必然将会有大量货物进出，虽合同未对电梯进行特别约定，但出租人仍应保证电梯达到通常使用之标准，尤其出租人明知承租人租赁该房作为仓库使用之目的。现涉案仓库电梯检修时间是2017年10月，至今未再经有效的检验检修，致其使用存在重大安全隐患。即便东友公司多次联系维修，但是仍未根本解除问题，电梯仍时常不能正常工作。庭审时，东友公司亦承认该电梯使用年限较长，使用过程中确实发生过故障。电梯上述问题可能并非东友公司之责任，但如前所述，其作为出租人仍应保证租赁物可以符合合同目的之使用，即使无过错，其未能履约仍为违约。现租赁物有此妨碍使用之重大瑕疵，且刘梦璋亦陈述其已经搬离涉案房屋，另行承租了房屋。现双方之间的租赁合同已无履行之基础，故双方之间的租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。刘梦璋陈述涉案房屋不存在问题，但是因电梯问题，多次与东友公司沟通均未果。电梯不能正常使用，致使其生产经营不便，诉求东友公司支付违约金13260元。东友公司出租涉案房屋，前述因电梯问题存在违约行为，但刘梦璋诉求过高，一审法院酌情调整为4420元。关于刘梦璋陈述的消防验收问题，涉案房屋出租作为仓库使用时，双方对第二次消防验收由明确的约定，应由刘梦璋负责。关于律师费，未实际发生，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，一审判决如下：一、确认刘梦璋与长沙东友物业管理有限公司之间的《长沙东友物业管理有限公司长沙新兴科技产业园厂房租赁合同》已解除；二、限长沙东友物业管理有限公司于判决生效后十日内向刘梦璋支付违约金4420元；三、驳回刘梦璋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，由长沙东友物业管理有限公司承担。该受理费系刘梦璋预交，由长沙东友物业管理有限公司直接付给刘梦璋。

二审中，刘梦璋向本院提交一张光盘和纸质文档，拟证明东友公司于2019年6月30日前收到刘梦璋通知解约的信函，且东友公司承认电梯故障频率高，故障一时无法解决。经本院组织质证，东友公司发表如下质证意见：该证据一审就存在，且该证据由刘梦璋保管，不属于新证据。无法确认该光盘是否被剪辑，且通话对象无法确认。经审查，刘梦璋提供的该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，双方争议焦点为：东友公司是否应向刘梦璋支付违约金。经审查，根据双方合同约定，东友公司有保证租赁房屋及附属设施在交付刘梦璋时处于正常的可使用状态。刘梦璋租赁期间，东友公司作为出租方亦有确保上述房屋及附属设施正常使用的义务。而涉案房屋配套的电梯自2017年10月起未再进行有效的检验检修，存在安全隐患，刘梦璋与东友公司沟通未果,东友公司在一审诉讼过程中亦表示电梯使用年限较长，反复出现故障，没有按时年检。应当认定东友公司存在违约行为，一审判决认定东友公司向刘梦璋支付违约金4420元并无不当。东友公司上诉提出刘梦璋应支付租金或赔偿租金损失。鉴于东友公司在一审诉讼过程中未提出反诉，就该诉讼请求，应另行主张。

综上所述,东友公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费132元，由长沙东友物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。