|
北屯俊发房地产开发有限公司与李生梅、路雪艺买卖合同纠纷二审民事判决书新疆生产建设兵团第十师中级人民法院 民 事 判 决 书
（2020）兵10民终90号 上诉人（原审被告）：北屯俊发房地产开发有限公司，统一社会信用代码9165900506883460XT,住所地新疆北屯市多尔布尔津街俊发金街**32-36商铺。 被上诉人（原审原告）：李生梅。 被上诉人（原审原告）：路雪艺。 上诉人北屯俊发房地产开发有限公司（以下简称俊发房产公司）因与被上诉人李生梅、路雪艺商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初620号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 俊发房产公司上诉请求：1.撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初620号民事判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费及邮寄费由李生梅、路雪艺承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法纠正。1.一审采信证人赵荣江证言作为认定案件事实的唯一、关键证据，并据此判令解除合同错误。赵荣江系李生梅同事，与李生梅存在一定利害关系，证人承认因生病记忆力不好，很多事情无法记清，并陈述未亲眼看到李生梅向俊发房产公司递交退房申请，证言的真实性和证明力有待其他证据印证，否则不能成为定案的证据。2.一审认定101号、108号商品房实为一间商品房，判决解除俊发房产公司与李生梅、路雪艺签订的两份《商品房买卖合同》错误。101号、108号两间商铺相互独立，且能够独立办理产权证。即便108号商铺结构发生变更，但101号商铺的结构未变更，一审判决解除101号商品房买卖合同缺乏事实依据。 李生梅、路雪艺辩称，2019年2月证人赵荣江未尚生病，其在第十师中级人民法院作证思路清晰，不存在记忆力模糊问题。101号商铺的结构虽未发生变更，但俊发房产公司迟延交房是事实。逾期交房是双方约定解除合同的条件之一。 李生梅、路雪艺向一审法院起诉请求：1.解除李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月19日签订的两份《商品房买卖合同》；2.俊发房产公司退还李生梅、路雪艺已付购房款384 150元，支付已付房款的占用利息103 720.5元及违约金54 165.15元,合计542 035.65元。庭审中将该项请求变更退还李生梅、路雪艺已付购房款384 150元，放弃支付利息及违约金的诉讼请求；3.俊发房产公司承担该案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2013年11月19日，李生梅、路雪艺与俊发房产公司签订商品房买卖合同两份及补充协议两份，约定俊发房产公司将其开发的位于北屯市多尔布尔津街（原天山路）以南、文化路以东的俊发金街第一幢1单元101号、108号相邻两间商品房出售李生梅、路雪艺。101号、108号商品房建筑面积均为27.61平方米，套内建筑面积23.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.36平方米，每平方米6 956.72元，单套房款192 075元，101号、108号合计房款384 150元；李生梅、路雪艺于2013年12月31日前付清房款；俊发房产公司于2014年7月31日前将经验收合格的商品房交付李生梅、路雪艺。合同第九条第一款第（2）项约定：“逾期超过200日后，买受人有权解除合同。”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。当日，李生梅、路雪艺支付101号、108号商品房首付款各90 000元，2013年12月31日支付剩余房款204 150元。俊发房产公司未在合同约定的时间即2014年7月31日前履行交房义务。 2015年5月，李生梅到涉案房屋查看，发现108号商品房加砌一堵墙占用室内空间，李生梅要求俊发房产公司拆除，俊发房产公司未予答复。2015年11月，李生梅到涉案房屋查看，发现108号商品房室内顶部加砌排烟道，李生梅向该工程相关人员询问得知图纸变更，导致 108号商品房结构改变。当月李生梅向俊发房产公司递交退房申请，要求解除与俊发房产公司签订的二份商品房买卖合同、退还房款，俊发房产公司予以拒绝。李生梅、路雪艺与俊发房产公司就101号、108号商品房至今未办理交付手续。 2015年9月18日，俊发房产公司在新疆北屯报上刊登交房入住公告，以登报公告的形式通知所有业主携带相关材料于2015年10月15日前办理商品房的交接手续。并于2015年9月17日向李生梅邮寄办理商品房交接手续的通知。2018年2月14日，俊发房产公司向李生梅邮寄办理不动产权证的通知；2018年2月26日，俊发房产公司在新疆北屯报上刊登办理房产证公告，以登报公告的形式通知所有业主90日内携带相关材料办理不动产权证。 另经现场查看，101号、108号商品房实为一间商品房。 一审法院认为，李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月19日签订的两份商品房买卖合同及两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。该案争议焦点是李生梅、路雪艺主张解除合同是否超过解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，该案中双方签订的商品房买卖合同第九条关于迟延交付房屋解除合同的约定及第十条关于设计变更解除合同的约定，均属于约定解除条款，当解除事由发生时，经当事人行使合同解除权解除合同；关于解除权的行使期限，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该案中，李生梅、路雪艺按约定付清房款，俊发房产公司未按约定于2014年7月31日前交房，其通过邮寄、登报的方式通知交房的时间为2015年9月17日、18日，距合同约定的交房时间已逾期一年以上。根据双方的约定，俊发房产公司逾期交房超过200日的，李生梅、路雪艺有权解除合同，因双方未约定解除权行使期限，李生梅、路雪艺亦未就迟延交房事由向俊发房产公司催告，故李生梅、路雪艺因迟延交房的解除权应自迟延交房200日后起算一年，即自2015年2月17日起至2016年2月16日，李生梅于2015年11月向俊发房产公司提交退房申请，并未超出此期间。关于涉案房屋设计是否变更，在原一审庭审中，俊发房产公司认可图纸变更，就变更情况未通知李生梅、路雪艺，此次庭审该院向俊发房产公司释明由其提交涉案房屋相关设计图纸，俊发房产公司未按该院要求提交。经现场查看，108号商品房室内确有增设部分，影响室内空间尺寸及房屋结构，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，李生梅、路雪艺有权解除合同，且在双方未约定解除权行使期限及未进行催告的情况下，于 2015年11月提交退房申请，亦未超过解除权行使期限。该案中迟延交房及未告知买受人设计变更均属于约定的解除事由，当约定的解除事由发生时，李生梅、路雪艺行使合同解除权即可解除合同，即双方商品房买卖合同自李生梅提交退房申请时解除，对李生梅、路雪艺解除商品房买卖合同的诉讼请求该院予以确认。因双方签订的商品房买卖合同已解除，俊发房产公司应当返还已收购房款。对李生梅、路雪艺主张返还已付购房款384 150元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、确认李生梅、路雪艺与北屯俊发房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的两份商品房买卖合同解除。二、北屯俊发房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内返还李生梅、路雪艺购房款384 150元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9 220.81元（李生梅、路雪艺已预交），由李生梅、路雪艺负担2 685.86元，北屯俊发房地产开发有限公司负担6 534.95元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 根据当事人上诉、答辩意见，双方当事人对李生梅、路雪艺购买俊发房产公司开发的位于北屯市多尔布尔津街（原天山路）以南、文化路以东的俊发金街第一幢1单元101号、108号相邻两间商品房并已付清房款的事实无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：涉案合同解除权是否已超过除斥期间。 本院认为，当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定的解除事由。涉案《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：“逾期超过200日后，买受人有权解除合同。”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”由此可见，涉案《商品房买卖合同》对双方解除合同的条件作了明确约定。根据原一审、再审及本次审理查明的事实，上诉人与被上诉人约定交房时间为 2014年7月31日，实际交房时间为上诉人通过邮寄、登报的方式告知时间即2015年9月17日、18日。实际交房时间超过合同约定时间达一年以上。原一审中，上诉人自认图纸变更，变更情况未通知被上诉人，再审中又未按要求提交涉案房屋相关设计图纸。经再审法院现场查看，108号商品房室内确有增设部分，影响室内空间尺寸及房屋结构。本案中，上诉人存在未按期交房、擅自变更房屋设计图纸导致房屋结构发生变化的违约行为。因此，被上诉人享有约定解除权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,由于作为《商品房买卖合同》当事人的俊发房产公司并未催告,则作为相对方的李生梅、路雪艺针对涉案《商品房买卖合同》的解除权的行使期限应为一年。解除权行使期限的起点为《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起200日后。涉案《商品房买卖合同》约定的交房期是2014年7月31日,过200日后则合同解除权开始,并持续一年的期限。证人赵荣江证实2015年11月李生梅向俊发房产公司递交了解除合同的通知书,该时间尚在解除权行使的有效期内。李生梅与赵荣江系同事关系，当李生梅得知所购买的涉案房屋结构发生变化后与同一办公室并有着相同购房经历的赵荣江商量退房事宜符合常理。本案历经几次庭审，证人赵荣江均能够就其作证的事项进行完整连续陈述。结合李生梅对递交退房申请时该公司现场办公人员及姓名准确陈述及俊发房产公司关于2015年10月15日前交房入驻公告。本院认为，证人赵荣江的证言能够证实李生梅在2015年11月向俊发房产公司行使了解除权。故俊发房产公司主张李生梅、路雪艺解除《商品房买卖合同》期限已过的意见,本院不予采纳。再审法院判决解除涉案两份《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人北屯俊发房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9 394.30元，由上诉人北屯俊发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 |
