业主撤销权是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益，依法律规定向法院提起撤销该决定的权利。简单而言，如果业主认为业主大会或业主委员会作出的某项决定侵犯了其合法权利，则该业主有权以业主大会或者业主委员会为被告向人民法院提起诉讼，要求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的该项决定。

一、业主撤销权的法律依据

业主撤销权的法律依据可追溯至2007年通过的《物权法》，《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《民法典》中也有关于业主撤销权的规定，《民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

对比《物权法》第七十八条与《民法典》第二百八十条关于业主撤销权的规定，不难发现，后者关于业主撤销权的基本文字表述并未发生实质变化，仅在第一款突出了业主大会或业主委员会的决定对业主具有“法律约束力”，而前者的表述为业主大会或业主委员会的决定对业主具有“约束力”。“约束力”与“法律约束力”从逻辑学角度看属于包含与被包含的关系，“约束力”不仅包括法律规范的约束力，还包括道德规范的约束力、宗教规范的约束力、行业内部制度的约束力等。法律约束力与其他约束力的本质区别在于，法律约束力以国家强制力为后盾。

二、业主撤销权的适用

业主撤销权的适用是需要满足一定条件的，首先业主撤销权属于形成权，即业主应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会决定侵犯自身权利之日起一年内行使。其次，业主撤销权的适用具有一定的适用范围，并非业主大会或业主委员会作出的所有决定都可以适用业主撤销权。接下来笔者结合自身办理的业主撤销权案件，跟大家简单介绍一下业主撤销权的适用范围。

【案情简介】

2017年8月6日，某小区召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员。小区三位业主认为当选为业主委员会主任的张某以及当选为委员的王某长期、多次拖欠物业费，在2017年8月3日至6日的业主大会选举首届业主委员会过程中，仍然存在拖欠物业费的情况，不符合业主委员会候选人资格条件。此外，业主大会召开过程中还存在虚假投票的情形，达不到法定双过半要求，遂向人民法院提起诉讼，要求撤销业主大会作出的成立业主委员会的决定。

【争议焦点】

业主对业主委员会选举中的事宜是否可以行使业主撤销权。

【审判要旨】

业主行使撤销权的前提应当是业主基于其建筑物区分所有而享有的合法权益受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，行使撤销权的范围应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，而不包括业主大会或业主委员会成立过程中发生的争议。而本案中，从三位业主的诉请及双方的诉辩主张来看，系属于业主委员会选举中的纠纷。

因此，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，是政府相关部门的职权，法律没有赋予人民法院相应的权力,业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围，本案中，三位业主不享有诉权，若对业主委员会选举中的事宜有异议，应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请解决。

【律师看法】

业主撤销权的适用具有一定的适用范围，并非业主大会或业主委员会作出的所有决定都可以适用业主撤销权，一般而言行使业主撤销权的范围应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，而不包括业主大会或业主委员会成立过程中发生的争议。

实务中，小区选举业主委员会或更换业主委员会委员，应当符合民法典第二百七十八条关于选举业主委员会或者更换业主委员会成员的相关规定，否则便构成对法律法规强制性规定的违反。根据《物业管理条例》的有关规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

因此民法典生效后，业主发现小区选举业主委员会或更换业主委员会委员的程序违反民法典第二百七十八条规定的，业主有权向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门申请撤销，但不可以通过业主撤销权的方式请求人民法院撤销业主大会作出的成立业主委员会的决定。

吉磊，北京市京师（上海）律师事务所专职律师，胜了网法律服务上海办公室常驻授权律师、特约撰稿人，专攻物业管理、社区治理理论与实务研究，曾在《中国物业管理》《城市开发》等国家一级房地产品牌企业会刊发表多篇专业文章，处理各类非诉和诉讼物业纠纷上百起，先后为数十家物业服务企业、业主委员会提供物业专项法律服务。