辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终3861号

上诉人（一审原告）：周海军。

周海军上诉请求：1.撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初8314号民事判决，改判华汇公司因未按合同内容履约，致使周海军购买华汇公司的T1-24-2房屋价值严重贬损（根据沈阳天地《房屋价值贬损的咨询报告》周海军房屋价值贬损20%），应返还相应购房款249141.01元（102.32平方米×12174.6元×20%），并给付占用应返购房款利息损失（按同期人民银行贷款利率计算，从2011年8月11日购房之日起至判决生效之日止）；2.上诉费及本案引起的一切费用均由华汇公司承担。事实和理由：1.一审法院依据双方在《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议中约定的内容认定在华汇公司销售广告及宣传资料中约定的“沈阳天地百万平米三期大园区全精装住宅，园区内建有高端会馆、空中花园及六大安全防护措施，住宅建设采用引领全球品牌的装饰建材，由顶级物业第一太平戴维斯提供极致的全程英式管家服务”的内容因未在《商品房买卖合同》中进行约定，不属于合同约定义务。但《商品房买卖合同》及附件均系华汇公司单方预先拟定的格式合同，在订立合同时未与周海军协商，亦没有提示周海军注意，华汇公司应举证证明在双方签订《商品房买卖合同》时，已对格式条款尽到了合理提示说明义务，因华汇公司未对此举证证明其已尽到了合理提示说明义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条的规定应认定该格式条款无效。2.周海军已经充分举证证明华汇公司大屏幕视频广告、宣传图册、沙盘、售楼员等虚假欺诈宣传，内容非常具体确定，上述宣传说明与允诺不仅限于商业广告，华汇公司售楼员还利用售楼沙盘和宣传图册一对一向包括周海军在内的每一位购房者进行讲解，对双方签订《商品房买卖合同》和高房价均产生了重大和决定性影响，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定，华汇公司发出的销售广告和宣传资料应视为要约。3.华汇公司的虚假欺诈宣传构成要约，属于合同内容，而华汇公司没有兑现允诺，已构成严重违约。4.一审判决“同案不同鉴定”，只给了周海军一次随机选定鉴定机构进行司法鉴定的权利，剥夺了周海军继续随机选定和自己选定司法鉴定机构申请司法鉴定的合法权利。周海军向一审法院提交的《资产咨询报告书》不是擅自自行委托的，而是在经过沈阳市中级人民法院两次随机确定鉴定机构均无法鉴定，并经主审法官通知双方各自找鉴定机构、而华汇公司放弃的情况下，周海军才自行委托丹东诚信资产评估事务所进行评估鉴定。丹东诚信资产评估事务所出具的《资产咨询报告书》采用市场比较法和成本法相结合的方法对周海军购买的房屋贬损率进行了评估，符合法定程序。鉴定人在一审庭审中一直等待接受法院和华汇公司质询，但无人质询，责任不在鉴定机构。5.本案在省法院再审期间，华汇公司曾经同意与周海军进行调解，同意返还周海军5%的购房款，而周海军要求返还15%，只因双方调解数额差距较大而未调解成功，这也证明华汇公司认可其违约事实。

华汇公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》及附件为双方真实意思表示，合法有效，并非无效格式合同。对于《商品房买卖合同》中预先拟定的条款，双方当事人可以协商变更约定，并非全部由华汇公司预先拟定且不能协商。周海军未提供证据证明合同约定的条款不是其真实意思表示，在购买商品房并入住几年后，主张为格式合同，缺乏事实及法律依据，不应被采信。2.华汇公司的销售广告及宣传资料，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的要约邀请，并不构成要约，双方应按照正式签订的《商品房买卖合同》的约定履行合同义务。华汇公司作出的销售广告及宣传资料中，并未对华汇公司开发的房屋及相关设施进行具体明确的说明和允诺，仅是对项目的开发建设单位、远景规划、园区基础配套设施等方面作出了简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的要约邀请，内容并不具体确定，不构成要约。《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议明确约定售楼书、广告中的资料数据仅供参考，应以买卖合同的约定为准。该约定是双方的真实意思表示，不属于免除华汇公司主要责任、加重周海军责任、排除周海军主要权利的条款，华汇公司没有任何误导行为，该约定合法有效。3.华汇公司已按合同约定向周海军交付案涉房屋，周海军也对房屋进行了验收并实际入住，华汇公司不存在任何违约行为，周海军主张因华汇公司违约导致案涉房屋价值贬损不成立。房地产的市场价值是由整体市场经济所控制，住宅价值影响因素很多，二、三期项目虽通过股权交易形式更换投资商为保利集团，但并未对项目规划指标进行实质性变更，仅是投资商及宣传用名发生变化并不会影响一期的房地产市场价值。周海军自行委托评估机构作出的评估报告在程序上存在瑕疵，内容上也没有考虑房地产价值影响因素，且未能说明数据采集及数据比对所依据的样本及来源，故该评估报告以及评估结论不应予以采信。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回周海军的全部上诉请求。

周海军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令华汇公司因未按要约（合同内容）履约，致使周海军购买的T1-24-2房屋价值严重贬损（根据沈阳天地《房屋价值贬损的咨询报告》周海军房屋价值贬损20%），应返还相应购房款249141.01元（102.32平方米×12174.6元×20%），并给付占用应返购房屋款利息损失（按同期人民银行贷款利率计算，从2011年8月11日购房之日起至判决生效之日止）；2.由华汇公司承担本案诉讼费用及由本案引起的其他费用。

沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初8314号民事判决查明，华汇公司系台港澳法人独资企业（有限责任公司），其股东为香港港熙有限公司。

2008年3月至2009年1月期间，华汇公司取得“沈阳中汇广场（住宅）”项目用地规划许可，用地面积为33445平方米，建设规模298267平方米。

2009年，华汇公司就其开发建设的“沈阳中汇广场（住宅）”项目，以瑞安集团、瑞安·中华汇公司名义通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告等形式发布售楼广告，内容包括“沈阳天地的发展商是瑞安建业及中华汇房地产，均为香港瑞安集团成员；2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明相结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；沈阳天地高价值生活平台，紧邻北陵大街，总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成，全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。

2011年3月23日，周海军与华汇公司签订《商品房买卖合同》一份，华汇公司为出卖人，周海军为买受人，双方约定周海军购买由华汇公司开发建设的位于沈阳市皇姑区商品房（建筑面积102.32平方米，以下简称诉争房），总价款1245705元。交付期限为2011年9月25日，交付条件为经验收合格。办证期限为商品房交付使用后180日内。双方在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。

2011年4月3日，周海军交纳购房款1245705元。2011年10月9日，华汇公司向周海军交付商品房。2013年1月15日，商品房权属登记办理完毕。

2011年4月、2013年6月，华汇公司与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务合同》，选聘该公司为沈阳中汇广场一期项目前期物业管理服务企业。

周海军入住案涉房屋后，认为华汇公司在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，周海军原委托代理人所在的辽宁人民律师事务所抚顺分所向辽宁东乘资产评估事务所针对其所主张的华汇公司违约对业主造成房屋价值贬损情况进行咨询，辽宁东乘资产评估事务所于2015年1月5日作出咨询报告，结论为“该物业地产房产违约差价贬损比率为20%”。2019年4月17日周海军将争议房屋更名为其母马桂华。周海军于2015年1月27日起诉来院。

再查，本案发回重审后，一审法院于2019年9月26日向周海军释明限七日内书面提交司法鉴定申请，但其未在法院指定的期间内提出。周海军于2020年10月15日向一审法院提交书面鉴定申请，一审法院就周海军申请的鉴定事项，通过沈阳市中级人民法院技术处随机选定辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司作为鉴定机构进行鉴定，该评估公司于2020年11月26日作出退卷说明，内容为：当事人申请评估所购买的住宅与购买时承诺的园区配套、装修质量、保安设施等不符，以及二、三期转让致使高端大园区变成小园区而造成住宅价值的贬损差价比率。房地产价格影响因素很多，包括房地产自身因素、房地产外部因素……，而此次司法鉴定委托只针对诸多影响因素中的园区配套、装修质量、保安设施、园区大小等个别因素进行量化评估，客观上无法实现，故我公司对该鉴定项目无法胜任。

另查，一审法院审理的被辽宁省高级人民法院发回重审的同类案件有四件已经发生法律效力，其中一审法院审理的（2018）辽0105民初6703号李若嘉诉华汇公司商品房销售合同一案在重审过程中，李若嘉于2017年10月16日向一审法院提出司法鉴定申请，一审法院就对华汇公司销售宣传行为以及将沈阳天地二、三期转让的行为是否导致沈阳天地住宅贬损及贬损差价比率鉴定事项三次通过沈阳市中级人民法院随机选定鉴定机构进行鉴定、一次经过沈阳市中级人民法院同意对外委托具有评估资质的鉴定机构进行评估鉴定，但四家鉴定机构分别以退卷说明、退卷函、情况说明等形式退回一审法院。该案经一审法院审判委员会讨论决定，判决驳回李若嘉的诉讼请求。宣判后，李若嘉不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年5月作出（2019）辽01民终8800号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初8314号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周海军与华汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。

本案中，周海军与华汇公司争执的焦点为：华汇公司将二、三期的土地转让给保利地产及其他夸大宣传的行为，对一期房屋价值是否构成影响及影响程度。

关于华汇公司销售广告及宣传资料中的“沈阳天地百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，园区内建有高端会馆、空中花园及六大安全防护等设施，住宅建设采用引领全球品牌的装饰建材，由顶级物业第一太平戴维斯为原告提供极致的全程英式管家服务”的内容是否应认定为《商品房买卖合同》内容的问题。

首先，周海军与华汇公司签订的《商品房买卖合同》中并未对上述宣传资料的内容进行约定，且该合同附件（四）合同补充协议中明确约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准，出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。应认为双方同意按照《商品房买卖合同》履行各自的义务，因该合同中并未对上述内容进行约定，故上述内容应属于销售广告及宣传资料的性质，并不是《商品房买卖合同》的内容。

其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据周海军提供的华汇公司的宣传资料，其所述的上述内容散乱分布在不同的宣传资料的文字当中，该内容系从宣传资料的众多文字中提炼而来，华汇公司在不同的宣传文字中并未对其开发的房屋及相关设施进行具体明确的说明和允诺，仅是对其开发的“沈阳中汇广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面做出的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，且并不具体确定，故上述内容不能认定为要约，而应认定为华汇公司为吸引消费者对其发出购房要约的要约邀请，故上述内容并不属于《商品房买卖合同》的内容，对双方并不具有法律约束力。

关于周海军提出的因华汇公司未兑现宣传资料的内容构成违约造成其房屋价值贬损，要求华汇公司承担赔偿责任的主张。

首先，周海军与华汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，而周海军主张的华汇公司未予兑现的宣传资料中的内容，并不属于合同的内容，对双方当事人不具有法律约束力。

其次，周海军对华汇公司交付的房屋已经验收，周海军亦未提供充分的证据证明其房屋在交付验收时存在不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的情形。

再次，周海军系完全民事行为能力人，作为商品房买受方，在其决定购房前应当对所购房屋价值的波动等商业风险具备充足的认识，在签订《商品房买卖合同》时应对合同的条款、所要购买房产的具体情况进行充分的了解及审核。现周海军未提供充分的证据证明其签订该买卖合同不是其真实意思表示，亦未提供证据证明华汇公司存在违反《商品房买卖合同》内容的违约行为，故周海军的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。

关于华汇公司将二、三期的土地转让给保利地产及其他夸大宣传的行为，对一期房屋价值是否构成影响及影响程度问题。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。

本案在审理中，周海军未在法院指定的申请鉴定期间内提出书面鉴定申请，但为查清案件事实，法院对其在庭审后提出的鉴定申请亦按司法鉴定程序由当事人随机选定了司法鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构以无法进行鉴定为由，将鉴定材料退回一审法院。

庭审中，周海军提交了自行委托鉴定的《房屋价值贬损的咨询报告》及《资产咨询报告书》，证明周海军购买沈阳天地房屋因其实际品质与华汇公司宣传允诺不符，实际价值较周海军购买时交付的房屋价值贬损20%以上；华汇公司亦提交了其自行委托鉴定的《辽宁省沈阳市皇姑区北陵大街东侧沈阳天地项目二三期通过股权交易更换投资商为保利集团对该项目一期住宅物业市场价值影响分析报告》，证明该项目二三期通过股权交易形式更换投资商为保利集团没有也不会影响一期的房地产市场价值。对于双方当事人提交的咨询报告、分析报告，对方当事人均不予以认可，且双方当事人各自提交的报告结论相互矛盾，故均不能作为本案认定事实的依据，一审法院均不予采信。

综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回周海军的诉讼请求。案件受理费5037元，由周海军承担。

本院二审经审理查明的事实与沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初8314号民事判决查明的事实一致。

对于周海军提出的上诉请求和理由，本院二审认为，一方面，周海军据以主张房屋价值贬损20%的主要证据是其原审中提交的辽宁东乘资产评估事务所出具的《房屋价值贬损的咨询报告》。经查，第一，考察该咨询报告，其对于比较样本的选取、房产价格的来源以及配套质量的认定等主要估价因素均未提供明确、具体的说明和依据，因此该咨询报告的结论缺乏客观性。第二，华汇公司原审中也提交了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《住宅物业市场价值影响分析报告》，其分析结论为“本项目自开始预售至今房地产成交价格走势符合市场走势，特别是与项目所在区域住宅成交价格走势吻合。成交价格的波动，主要是与房地产市场大环境和项目本身所处阶段有关，是正常的市场反映……该项目二三期通过股权交易更换投资商为保利集团没有也不会影响一期住宅房地产市场价值。”该分析结论认定案涉房屋价值并未贬损，与周海军提供的上述咨询报告的结论相反。第三，现实中影响房地产价格的因素很多，包括实物、权益、区位等房地产自身因素以及宏观政策、交易时间、心理、人口等房地产外部因素，因此园区大小、配套设施、装修质量等个别因素对于房产价格的影响程度如何，难以量化评估。综上，周海军提供的现有证据不能证明因华汇公司未实现销售广告和宣传资料中的大型园区及高端设施等内容导致其房屋价值贬损以及贬损的具体程度。

另一方面，在本案中，前述销售广告和宣传资料中的大型园区及高端设施等内容并未在双方买卖合同及补充协议中作出约定。周海军主张以上内容应视为要约并作为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”根据以上规定，商品房销售广告和宣传资料中对于房屋及相关设施所作的说明和允诺需达到“具体、确定”的程度，才能构成要约并作为合同内容。考察本案中的销售广告和宣传资料，其中的文字和示意图均系对于项目远景规划及公共配套设施、房屋装饰设备之高端性的概括性、渲染性描述，符合一般商业广告的表达方式，并不具有构成合同条款所要求的具体性和确定性。因此，案涉商品房销售广告和宣传资料中的相关内容不应视为要约及合同内容。且如前述，在无法确定周海军房屋价值是否因华汇公司未实现销售广告和宣传资料中的相关内容而受到贬损以及受影响程度的情况下，即使认定以上内容属于合同内容，周海军本案中主张的房屋价值贬损损失也无法得到支持。

综上，周海军的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5037元，由周海军负担。

本判决为终审判决。

审判长　　罗冠杰

审判员　　孙晓娟

审判员　　石　兴

二〇二一年五月十三日