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刘玉、候爱建与淮安市我爱我家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书时间：2021-09-14 江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终2614号 上诉人（原审原告）：刘玉，女，1986年12月6日出生，汉族，住江苏省沭阳县。 上诉人（原审被告）：候爱建，男，1975年11月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 被上诉人：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区人民北路17-8号。 上诉人刘玉因与上诉人候爱建、被上诉人淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因刘玉未在规定期限内交纳上诉案件受理费，本院按撤回上诉处理。本案现已审理终结。 上诉人候爱建上诉请求：撤销一审判决第二项，维持第一、三项，由刘玉承担一、二审诉讼费、保全费、鉴定费。事实与理由：1、一审认定事实不清。被上诉人刘玉未在合同约定期限内2019年10月30日前支付首付款57万元属于违约。2019年11月6日候爱建与刘玉通话中，候爱建最后一句话表述的很明确：“现在我和你说，我都没同意等，我就跟你说尽量快一点。”候爱建意见明确拒绝协商，且候爱建说的“尽快”是在2019年10月28日通话中，意思是请刘玉尽快在2019年10月30日前付款。一审主观臆断将候爱建所说的“尽快”延长到2019年10月30日后的某一日。双方于2019年11月7日通话中也未显示候爱建明确同意变更合同履行期。2、一审适用法律不当。根据《民法典》第五百四十四条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”根据已有证据，案涉双方对合同履行期的变更并未明确约定，则应适用《民法典》第五百四十四条规定推定为未变更。3、一审对鉴定费用分担不当。2019年10月30日刘玉未按约支付首付款57万元属于根本违约，候爱建已明确于2019年11月6日、7日告知中介和刘玉房屋不卖，即合同事实上已经解除。2019年11月8日，中介组织双方重新协商，候爱建同意刘玉加价2万元购买房屋应视为一个新的要约，后刘玉于2019年11月12日左右明确表示不同意，说明新要约未得到刘玉的承诺，即新的合意未成立。刘玉违约在先，新协议亦未达成，则候爱建无需退还刘玉定金，候爱建一周后以149.6万元出售涉案房屋符合当时市场价格，也与刘玉无关。刘玉随后也以非常接近的价格在中南世纪城买房，其不存在损失，候爱建也无需赔偿。刘玉申请以2020年7月23日作为涉案房屋价值评估时点属于扩大损失，由此产生的费用应由刘玉承担。 刘玉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘玉没有违约，上诉人候爱建与刘玉在2019年10月28日通话内容显示上诉人同意刘玉延期交付首付款。上诉人所称尽量快一点意思，不可能是其上诉状中表述的请刘玉尽快在合同履行期内，即2019年10月30日前付款。如果按这个意思，那么双方仍是按照合同规定的时间履行，上诉人没有必要让刘玉在10月30日前尽快付款，刘玉也没有必要与上诉人协商在10月30日前付款。上诉人候爱建在通话中，既未明确表示拒绝协商，也未明确拒绝继续履行合同，因此尽快的真实意思是在2019年10月30日以后一个合理的宽限延迟履行期限内刘玉应该完成付款义务。本案合理的迟延履行期限应根据合同的内容，当事人的实际情况而定。本案中，购房首付款57万元对刘玉来说是巨款，需通过借款等方式筹集。在2019年10月28日刘玉与上诉人商定在上诉人同意延期支付的情况下，2019年11月7日刘玉通过卖房筹得购房款87万元属于正常的迟延履行期，且在此迟延履行期中，上诉人并未对刘玉进行催告，刘玉在合同履行期满前后从未表示不履行支付房款义务，而是在宽限履行期内积极筹款并具备了履约条件。2019年11月10日在合同未解除的前提下，上诉人要求加价2万是违约行为，且其与案外人签订了涉案房屋买卖合同，真正意图是为了获得更高的房屋出售款。上诉人违反了诚实信用原则及民法典关于合同解除的相关规定，导致刘玉可期待利益不能实现，给其造成很大的损失，上诉人属于根本违约。 房产经纪公司辩称，我方是中介，主体不适格，应作为第三人。双方签订合同属实，刘玉未按期缴纳首付款，对其所述在期限届满后双方协商一致宽限几天的事实并不知情。2019年11月6日，候爱建打电话告知我不卖了，除非要加2到3万违约金才卖，但刘玉一直不同意。 刘玉向一审法院提出诉讼请求：判令解除涉案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，由候爱建返还定金3万元并赔偿损失，暂定50万元并承担本案诉讼费。一审审理中，刘玉变更诉讼请求为：候爱建赔偿损失103.84万元。 一审法院认定事实：2019年9月22日，刘玉（买方）、候爱建（卖方）及房产经纪公司（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定刘玉购买候爱建所有的坐落于淮安绿地世纪城四期153号楼2501室房屋，房屋总价147万元，建筑面积127.72平方米，定金总额为3万元，买方须于2019年10月30日前支付定金以外的首付款57万元，卖方须于2019年10月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额银行审批下发金额为准，银行贷款不足以支付房款余额的，必须补齐房款，继续履行合同。合同第七条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金…”。合同签订当日，刘玉向候爱建支付3万元定金，候爱建收款后出具收条。 合同履行过程中，房产经纪公司中介人员王万林因首付款支付等与刘玉进行微信交流，王万林在2019年10月16日向刘玉发出微信内容：“房东跟我打电话了，月底您首付款没到的话，就违约了”，王万林在2020年10月26日向刘玉发出微信内容：“星期一您催一下，尽量月底把钱给房东，房东刚刚打电话给我的”，王万林在2020年11月5日向刘玉发出微信内容：“姐，那个银行贷款什么时候下来啊”，刘玉回复：“好的，快了”。 2019年11月6日，刘玉与候爱建通话，刘玉提供的通话录音包含有如下通话内容：刘：“昨天我接到你电话我就一直就跟你一直在通话，一开始你同意等了，你又没这么急，你也同意等了，我也征求你同意了，对不对，最起码你说不等了，你也提前跟我打个招呼”，候：“我叫你尽快，这都6号了，你钱还没有打过来”。刘：“对啊，是6号了呀，我们签的合同是30号，对不，因为我30号之前提前跟你沟通了，关键我征求了你的意见呀”，候：“关键是我这不着急我也不能卖房啊”。刘：“我能理解，关键你着急，我中间也跟你沟通了，你突然说不等了”，候：“是沟通，当时我也跟你说的很清楚嘛，让你尽快嘛，我等不了多长时间啊”。 2019年11月7日，刘玉与候爱建通话，刘玉提供的通话录音包含有如下通话内容：候：“你28号给我打电话，我说你尽量快一点，结果你一直到6号也没有动静，没有声音”，刘：“因为我一直在跟中介沟通，我说钱就这两天就下来了，所以我现在钱都下来都去交钱了，你又说不卖了，到底是什么原因造成的……”，候：“有空再说吧”，刘：“你不能这样……”。当日，刘玉账户转入款项87万元。 2019年11月6日至7日，刘玉多次向候爱建发出短信协商继续履行合同，候爱建未予回复。 2019年11月20日，候爱建与案外人孙晶晶、淮安市生态新城绿地房产中介服务部签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定候爱建向孙晶晶出售案涉房屋，总价149.6万元，合同签订后，候爱建收取了房款，并协助办理了不动产转移登记。 一审另查明：刘玉于2019年12月16日诉至法院，提出诉讼请求要求判令候爱建继续履行合同，该案件于2020年4月8日开庭，审理中，查明案涉房屋已被候爱建出售他人。2020年4月26日，刘玉提起本案诉讼，审理中，刘玉申请就案涉房屋在2020年7月23日作为价值时点评估房屋市场价值，鉴定在该价值时点房屋市场价值为250.84万元。 一审审理中，刘玉陈述：在上次开庭2020年7月后，在中南世纪城买了房子，单价1万左右。经查，该房屋系中南世纪城二期21号楼304室，建筑面积118.25平方米。 一审法院认为，双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应诚信恪守履行。刘玉未在合同约定的2019年10月30日前支付首付款57万元，应属违约，但经审查刘玉、候爱建通话内容，法院确认刘玉就延期支付首付款提前与候爱建进行了协商，候爱建在通话中表示其要求刘玉尽快，但未表示明确拒绝协商或明确拒绝继续履行合同。本起房屋买卖纠纷中，候爱建在刘玉协商促成合同继续履行的过程中，将房屋另售他人，现刘玉要求解除案涉合同，具备事实及法律依据，法院予以支持，候爱建依法应向刘玉返还定金3万元。关于刘玉主张的损失赔偿，经综合考量双方履约情况、实际损失情况，法院确定候爱建向刘玉赔付2.6万元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除刘玉与候爱建、淮安市我爱我家房产经纪有限公司签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、候爱建于判决生效之日起十日内返还刘玉购房定金3万元并赔偿损失2.6万元，合计5.6万元；三、驳回刘玉的其他诉讼请求。案件受理费14416元，保全费3170元，鉴定费18000元，合计35586元，由刘玉、候爱建各半负担17793元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院经审查，确认一审法院查明的事实。 本院认为，案涉房屋买卖合同系候爱建与刘玉真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。虽然三方签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》约定刘玉须于2019年10月30日之前向上诉人候爱建支付除定金之外的剩余首期款57万元，但从双方于2019年11月6日、7日的通话录音来看，双方曾在2019年10月28日就涉案房屋首付款支付时间进行了重新协商，刘玉向候爱建提出延缓支付首付款的要求，候爱建回复让其尽量快一点，并未明确表示拒绝协商或明确拒绝履行合同，应当视为默认，只是双方对于延期支付首付款具体时间约定不明。候爱建提出其“尽量快一点”的意思是要求刘玉应当在2019年10月30日前支付首付款，并未同意其在合同约定支付首付款时点后支付的主张不能成立。2019年11月6日、7日的通话录音显示，此后，候爱建在未向刘玉催告支付首付款情况下直接提出不再向其出卖房屋。2019年11月7日，刘玉在筹得购房首付款后要求向候爱建支付时遭到其拒绝，而2019年11月20日，候爱建又与案外人签订涉案房屋买卖合同。候爱建在收取刘玉购房定金且双方之间涉案房屋买卖合同尚未解除的情况下又将涉案房屋另售于他人，已构成违约。一审判决候爱建返还刘玉购房定金3万元并赔偿损失2.6万元并无不当。 综上，上诉人候爱建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人候爱建负担。 本判决为终审判决。 |
