辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终15265号

上诉人（原审被告、反诉原告）：曹旭，女，1988年3月19日出生，汉族，沈阳晟轩房地产经纪有限公司业务员，住沈阳市沈河区。

委托诉讼代理人：王心忠，曹旭同事，沈阳晟轩房地产经纪有限公司业务员。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。

法定代表人：李庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。

上诉人曹旭因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初12005号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曹旭上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人的房屋自2015年入住至今，因屋面防水问题造成漏水，导致上诉人室内部分棚顶及墙皮发黑长毛。2019年之前被上诉人对此已经维修过两次，包括对室内的维修，但没有彻底维修好。上诉人多次找到被上诉人，但其均推诿扯皮。因此，上诉人房屋目前问题均因被上诉人没有尽到维修责任，一审判决不应判令上诉人限期给付物业费，根据《物业管理条例》规定，应支持我方的反诉请求。二、一审判决适用《住宅专项维修资金管理办法》的规定不支持上诉人的反诉请求是错误的。1.物业公司对楼顶负有维修义务。2.上诉人室内的损害至今存在，我方拒交物业费理由正当，符合法律规定。3.楼顶防水属于房屋共用部位，从2019年至今房屋防水损坏漏水造成上诉人室内损害是不争的事实，被上诉人没有履行协议约定的义务。三、一审判决不支持上诉人请求公示物业服务收费率、车位费收入、广告收入的收益期限、分配比例的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。四、一审立案、审判程序均违法，裁判结果不公正。1.被上诉人的起诉状没有具体时间，一审法院没有归纳争议焦点，程序不合法。2.庭审中被上诉人出庭律师未依法着装，违反《法庭规则》和《律师法》的规定。

辽宁保利物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

辽宁保利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付拖欠的物业管理费5613.6元；2.被告支付违约金500元，以上合计6113.6元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。

曹旭向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人赔偿二次维持性维修损坏室内部分吊顶、墙面时，造成反诉人购买材料（发票已交给物业）、清洁、租房等共计花费6800元的损失（已发生实际费用）；二、判令被反诉人承担反诉人房屋室内恢复原状费用（待发生费用约25,320元），并免除5613.6元物业管理费，折抵因楼顶漏水给反诉人造成的精力、健康、误工等损害的损失；三、判令被反诉人对反诉人居住的房屋楼顶漏水、室内长毛发黑的室外问题（楼顶防水、外墙保温）进行彻底的维修，并保证今后不再漏水和室内不再长毛发黑；四、责令被反诉人提交下列材料：1.物业服务企业利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的收支情况，包括车位费收入、广告收入等（收益期限、分配比例）；2.物业服务情况报告；3.物业服务费收费率；4.物业服务费收支情况；5.（前期）物业服务合同的主要内容（物业服务质量等级及费用标准、合同期限、违约责任）；6.收费许可证等物业服务管理的相关材料。如不提交或提交不全面，判令被反诉人退还反诉人之前缴过的物业费；五、本诉和反诉费用由被告承担，并承担反诉人请律师写材料费及打印、复制诉讼相关的材料费用（按实际费用计算）。

一审法院认定事实：被告于2013年购买沈阳万怡房产置业有限公司开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积83.52平方米房屋并于2016年7月27日办理了产权登记手续，沈阳万怡房产置业有限公司将该小区委托原告提供前期物业服务。被告办理上述房屋的入住手续时作为甲方与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的房屋所在的保利·海上五月花小区提供前期物业服务，服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的维修、养护和管理；环境卫生，秩序维护服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务等，计费方式为包干制，收费标准为住宅服务费按建筑面积每月每平方米2.8元，高层住宅每月每平方米3.1元（含电梯费），商铺服务费按建筑面积每月每平方米1.4元，交费时间为每季度第一个月的十日前，若在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交总金额的1‰收取滞纳金，本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告入住后，因其拖欠2019年7月1日之后的物业费未付，原告起诉至一审法院。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案应适用民法典施行前所适用的法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告庭审过程中提供了被告签字的《前期物业服务协议》，该协议上虽无原告公章，但原告对与被告签订前期物业服务协议的事实予以认可，应认定该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费5612.54元（83.52平方米×2.8元/月/平方米×24个月），符合法律规定和合同约定，予以支持。

关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业费应向原告支付违约金，但根据庭审过程中被告提出的未交费的理由，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在物业服务范围、服务标准上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求不予支持。

关于被告主张的房屋漏水、墙皮发黑长毛问题。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”第二十二条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”根据被告提供的照片，其房屋出现漏水、墙皮发黑、长毛现象应为楼顶、外墙渗漏问题，根据上述规定，应为住宅共用部位，质保期内应由开发公司予以维修，超过质保期的，应当启动维修基金予以维修，维修基金不足的，应当由全体业主共同承担，此并非物业服务企业的维修义务，而启动维修基金的程序较为复杂，并非物业服务企业直接可以启动，故被告以原告未能解决其房屋漏水问题为由拒交物业费，一审法院认为依据不足，其反诉诉请物业公司赔偿其损失、室内恢复原状费用，免除物业管理费及由物业公司进行彻底的维修，一审法院不予支持。但被告所居住的小区已经过房屋的质保期，公共部位、公共设施可能会出现损坏需要维修的情况，原告作为物业公司，应当对业主的维修诉求予以记录，在符合启动维修基金的条件时，应及时做好启动维修基金的前期准备工作，以提高自身的服务质量，更好的服务业主。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。根据原告提供的证据，其已在园区公告栏及微信公众号对物业收费标准、物业服务费收支情况、共用部分经营收支情况进行公示，故被告反诉请求原告继续公示上述项目，一审法院不予支持。对于被告要求公示的前期物业服务合同，原告庭审已经提供，故其要求公示，不予支持。对于被告要求公示的收费许可证，2012年沈阳市大力推行市场化收费机制，取消政府核定和收费许可证制度，故被告要求公示收费许可证，不予支持。关于被告要求公示的物业服务费收费率、车位费收入等，不属于上述司法解释规定的公示事项，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、被告曹旭于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司物业服务费5612.54元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曹旭的反诉诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告曹旭负担，反诉案件受理费301元（已减半收取），由反诉原告曹旭负担。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人曹旭提交新的证据如下：视频，用以证明房屋室内主卧和阁楼的角落长毛严重，按照物业服务合同第2条约定，应当由物业公司负责。被上诉人辽宁保利物业管理有限公司发表质证意见如下：对证据真实性不确认，关联性有异议，房屋质量问题与物业公司无关。本院对上述证据均予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审法院判令上诉人支付物业服务费并无不当。

关于上诉人主张房屋自入住起即存在防水漏水、长毛等问题，被上诉人未尽到维修义务，其不应交纳物业费的上诉请求，物业公司应当赔偿损失的问题，经查，房屋如存在质量问题，在质保期内应及时向开发商主张权利；超过质保期的，应当启动维修基金予以维修，维修基金不足的，应当由全体业主共同承担，而启动维修基金的程序较为复杂，并非物业服务企业直接可以启动，故上诉人不应以此作为拒绝交纳物业费的抗辩事由。至于上诉人主张因房屋质量问题造成其损失的问题，与本案不属同一法律关系。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。

关于上诉人提出要求被上诉人公示物业服务收费率、车位费收入、广告收入的收益期限、分配比例的上诉请求，如一审法院所述，上诉人的上述主张属于业主知情权纠纷，与本案不属同一法律关系，不属于司法解释规定的公示事项，亦不构成拒绝交纳物业费的抗辩事由。至于上诉人提出的一审法院存在程序违法导致裁判结果不公正的问题，经查，上诉人在上诉状所述的诸多所谓违法问题，尚不足以影响上诉人行使诉讼权利、表达观点和发表意见，进而影响到一审法院的裁判结果。故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为拒绝交纳物业费的抗辩事由。当然，被上诉人作为物业服务企业，需以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但亦应严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人曹旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费652元，由上诉人曹旭负担。

本判决为终审判决。