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营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司、于海洋租赁合同纠纷民事二审民事判决书时间：2022-02-24 辽宁省营口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽08民终3450号 上诉人（原审原告）：营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区25-红海新区A区66#门市。 委托诉讼代理人：李振凡，营口市西市区诚信法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：于海洋，男，汉族，1974年5月14日出生，住营口市鲅鱼圈区。 上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司因与被上诉人于海洋租赁合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司的法定代表人于占园及其委托诉讼代理人李振凡，被上诉人于海洋的委托诉讼代理人李阁森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司的上诉请求：一、请求撤销营口市鲅鱼圈区（2021)辽0804民初1473号民事判决书，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《房屋场地租赁合同》，被上诉人返还租金300000元，向上诉人支付150000元违约金；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院事实认定不清。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋场地租赁合同》中明确约定被上诉人将七处房屋（共5524平米）及土地、院内场地拥有50%份额出租给上诉人，但事实上被上诉人并没有取得土地、院内场地使用权。原审法院也认定被上诉人只取得七处房屋，并不包含土地。上诉人主营业务是驾驶员培训，驾驶员培训必然需要场地，被上诉人没有取得土地、场地使用权，导致上诉人无法正常使用租赁物，只能另行租用其他场地办理电子围栏等经营必备设施进行经营。被告为了能够正常经营，2020年12月7日只能跟营口市鲅鱼圈区芦屯镇官屯村村民委员会就土地另行签订协议支付费用。被上诉人在《房屋场地租赁合同》中保证上诉人正常使用土地、场地，而实际因自己不享有该土地、场地使用权而不能完成约定的合同义务，明显违约。对此上诉人向被上诉人表示不再承租房屋并将房屋腾空，要求被上诉人退还房屋租金，被上诉人表示同意但暂时没有钱让上诉人等等。故原审法院认为被上诉人没有违约，属于事实认定不清。二、原审法院适用法律错误根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中上诉人主营业务是驾驶员培训，驾驶员培训必然需要场地，被上诉人没有取得土地、场地使用权，导致上诉人无法正常使用租赁物，只能另行租用其他场地办理电子围栏等经营必备设施。因为案涉租赁物存在的权属问题致使上诉人和被上诉人签订租赁合同目的无法实现，但原审法院却认为上诉人要求解除《房屋场地租赁合同》缺乏事实和法律依据，属于适用法律错误。三、2021年10月27日出租房屋被营口市西市区人民法院查封造成房屋租赁合同无法继续履行。综上，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审查清本案事实，准确适用法律，以维护上诉人合法权益。 被上诉人于海洋辩称，一审法院事实查明清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司在一审法院的诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告交付的租金人民币300000.00元，并支付违约金人民币150000.00元；2.请求依法判令由被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：原告营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司系取得道路运输经营许可证的有限责任公司(自然人独资)。2020年1月20日本院作出(2019)辽0804执恢35号执行裁定书，其中申请执行人为于海洋，被执行人为王金海，裁定如下：一、王金海经营的位于鲅鱼圈区㎡、门卫室24㎡房屋七处，以流拍价格人民币3872848.00元，交付申请执行人于海洋抵顶债务。上述房屋所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人于海洋时起转移。二、上述财产如具备办理产权登记时，申请执行人于海洋可持本裁定到登记机构办理相关产权登记手续，登记所产生的费用由于海洋承担。本裁定自送达后即发生法律效力。该裁定现已发生法律效力。2020年1月21日于海洋(甲方)与于占园(乙方)签订一份协议书，协议约定：经友好协商，根据中华人民共和国法律、法规的规定，双方本着互患互利的原则，就甲乙双方合作购买鲅鱼圈区芦屯镇营口经济技术开发区金成驾驶员培训学校、前楼等七处房屋、土地及乙方在此场地经营营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司事宜达成如下协议，以共同遵守。第一条、甲乙双方共同购买执行案号(2019)辽0804执恢35号(原执行案号(2016)辽0804执938号、1571-1577号)鲅鱼圈区法院拍卖王金海位于鲅鱼圈区芦屯镇经营口经济技术开发区金成驾驶员培训学校地上附属物办公楼、前楼一、前楼二、锅炉房、西二楼、食堂、门卫室等七处房屋(共5524平方米)及土地、院内场地，乙方负责出资120万元，其余出资由甲方负责。第二条、甲方负责与鲅鱼圈区法院联系办理鲅鱼圈区芦屯镇营口经济技术开发区金成驾驶员培训学校地上附属物办公楼、前楼一、前楼二、锅炉房、西二楼、食堂、门卫室等七处房屋(共5524平方米)买卖变更(确认)手续。购买后上述七处房屋甲乙双方各持有50%份额，暂时将上述七处房屋登记在甲方名下，如宝盛驾驶员培训公司运营需要，甲方将乙方份额直接变更到宝盛驾驶员培训公司名下。第三条、甲方负责与王金海或营口经济技术开发区金成驾驶员培训学校协商取得金成驾驶员培训学校地上附属物办公楼、前楼一、前楼二、锅炉房、西二楼、食堂、门卫室等七处房屋的院内场地使用权，保证乙方的宝盛驾驶员培训公司可以使用七处房屋的院内场地不受干扰权，保证乙方的宝盛驾驶员培训公司可以使用七处房屋的院内场地不受干扰。第四条、甲方应在2020年2月28日前取得上述七处房屋所有权及院内场地使用权，取得所有权和使用权后，甲方配合乙方办理宝盛驾驶员培训公司，保证宝盛驾校在此经营，乙方任宝盛驾驶员培训公司法定代表人，负责宝盛驾驶员培训公司日常经营。如甲方愿意参股宝盛驾驶员培训公司，双方另行协商。第五条、上述七处房屋如遇到国家征占或拆迁，赔偿款甲乙双方各占总赔偿款的50%，不征占期间甲乙双方各自经营或合作经营，各自对上述七处房屋有50%管理权。协议还作了其它约定。2020年1月18日原告将购买该房屋的120万元汇至被告的账户内。2020年6月15日营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司与被告签订《房屋场地租赁合同》，其中出租方(甲方)为被告，承租方(乙方)为原告，合同约定：第一条房屋位置及甲方份额：甲方对鲅鱼圈区法院拍卖王金海位于鲅鱼圈区芦屯镇营口经济技术开发区金成驾驶员培训学校地上附属物办公楼、前楼一、前楼二、锅炉房、西二楼、食堂、门卫室等七处房屋(共5524平方米)及土地、院内场地拥有50%份额，甲方将自己拥有的全部份额出租给乙方作办公经营使用。第二条租赁期限：租赁期共10年，甲方从2020年6月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2030年6月15日收回。《房屋交割清单》(见附件一)经甲乙双方效验签字盖章并移交后视为交付完成。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第三条租金和租金交纳期限：1.甲乙双方议定年租金15万元，乙方在按年支付给甲方。即：每年6月15日前支付给甲方。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。2.在租赁期间所发生的水、电、煤气、暖气费、卫生费、收视费、电话费等费用由乙方支付。第四条双方的权利与义务：1.甲方保证该出租的房屋、场地系甲方所有，确保乙方在本合同期内正常使用。2.甲方应向乙方提供房屋相关的权属证明。3.在租赁期间，如因不可抗因素危及乙方利益，甲方应负责协助解决。4.在合同租赁期间内乙方在不损害房屋所有权及本身安全的前提下有权自主使用、支配该处房屋，甲方不得干涉。5.乙方须按本合同上述规定，按期足额交付应交款项。6.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。7.乙方可以根据自身实际经营状况将部分房屋、场地转租给他人，甲方不得干涉。第七条违约责任：1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，乙方有权单方解除本合同，甲方向乙方支付违约金15万元。2.甲方违反本合同第四条的约定，甲方向乙方支付违约金15万元。3.甲方提前解除合同应赔偿乙方装修款50万元及支付违约金15万元。合同还作了其它约定。2020年6月24日原告向被告转账30万元，备注载明：宝盛驾校房屋场地两年租金。2020年12月7日，营口市鲅鱼圈区芦屯镇官屯村村民委员会(甲方)与营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司(乙方)签订《原宋殿胜土地承包合同的补充协议》，协议约定：依据镇政府下发的芦印发(2020)29号文件精神，经我村民主议事和政府指导意见决定，对原宋殿胜承包的位于我村驼台堡大桥南54.81亩沙河边四荒地，现租给营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司使用。除原来合同约束的协议外，自2020年起每年每亩地增收200元租金，时间到合同期限2027年止。本协议自双方签字起生效。协议签订后原告将租金10962元支付给该村委会。2021年1月26日营口市中级人民法院发布公告载明：本院依据(2021)辽08民再30号民事裁定书，于2021年1月27日将再审被申请人于海洋名下的位于鲅鱼圈区地上附属物(房屋七处)房产予以查封。(查封的财产未经本院书面许可，不得抵押、买卖、转让等)。另查，鉴于原告的申请，本院作出(2021)辽0804民初1473号民事裁定书，查封被告于海洋名下的银行存款47万元或其它等值财产(财产线索：农业银行6228460568000013573及辽Ｂ×××××号牌宝马轿车)。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，原、被告合资共同购买位于鲅鱼圈区㎡、门卫室24㎡房屋七处，双方各占50%份额，既然是原、被告双方共同共有，原告对购买的金成驾校的房屋及其土地使用情况均应是知情的，而后原、被告又签订《房屋场地租赁合同》，原告将被告的50%租赁过来用于驾校的日常经营，因本院的裁定中并不包含租赁村民的土地，原告与案外人营口市鲅鱼圈区芦屯镇官屯村村民委员会亦签订协议书，并按照协议约定将使用费10962元支付给案外人官屯村村民委员会，属正常的租赁行为。由于案外人王金海的申诉，营口市中级人民法院对案涉房屋进行查封并未进行实质的处理，只是不允许买卖，不能影响到原告的日常使用，因此原告未能举证证明被告存在违约行为，亦无法证明双方之间的合同无法继续履行，且该合同已经履行近一年半的时间，原告要求被告返还二年的租金30万元不符合法律规定，因被告无违约行为，原告要求被告支付15万元违约金的诉讼请求亦不符合法律规定，故原告要求解除与被告签订的《房屋场地租赁合同》并返还租金30万元及要求被告支付违约金15万元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，保全费2870元计10920元由原告营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司承担。 在二审审理期间，上诉人提供第一组证据，鲅鱼圈区交通运输综合行政执法队下发的责令改正通知书，欲证明被上诉人租给上诉人的场地不符合许可条件，要求整改。被上诉人质证，该证据产生时间为2020年11月13日，并非新证据，并且该证据与租赁合同无关。 上诉人提供第二组证据，一组照片，欲证明上诉人没有使用案涉场地。照片显示场地都长草了，还停放着原来驾校的一些车辆。被上诉人质证，对该组证据的真实性有异议，该组照片不能反映整体的租赁物情况，非常不明确，并且该组证据没有提供原始载体，无法体现出拍摄的具体时间。 上诉人提供第三组证据，视频，欲证明2020年12月4日，上诉人租赁了新的场地在进行驾驶员培训。被上诉人质证，该组证据并非新证据，不能提供原始载体，不予认可。 被上诉人提供第一组证据，营口市鲅鱼圈区人民法院2021辽0804民初1472号民事判决书一份，证明鲅鱼圈法院生效判决查明上诉人的法定代表人于占园与被上诉人是朋友关系，双方共同投资购买原金城驾校的房屋。于占园委托被上诉人办理交通管理部门相关事宜成立了上诉人的公司，所以上诉人及其法定代表人对本案租赁合同中标的物的具体情况完全了解，不存在其不知情的情形。 被上诉人提供第二组证据，录像一份，欲证明一审判决后，上诉人对租赁标的物的使用没有受到任何影响，基本每天仍在场地进行驾驶员培训。上诉人质证，对视频的真实性没有异议，但是对被上诉人证明的观点有异议，因为被上诉人对原来场地没有使用权，是上诉人在2020年12月7日与芦屯镇官屯村重新签订了土地承包补充协议，所以上诉人又重新使用了该场地。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司与被上诉人于海洋签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。 关于上诉人主张被上诉人因不享有案涉土地、场地的使用权而不能完成约定的合同义务，构成违约，应承担违约金的上诉理由，因上诉人与被上诉人合资共同购买案涉七处房屋，各占50%份额，双方对该房屋及土地的所有权及使用权情况均应明知。而后上诉人与被上诉人签订的《房屋场地租赁合同》，被上诉人将其所享有的份额出租给上诉人。至于上诉人与案外人营口市鲅鱼圈区芦屯镇官屯村村民委员会签订协议书，并按照协议约定将使用费10962元支付给案外人官屯村村民委员会，属正常的租赁行为。该租赁合同并不能证明被上诉人存在违约行为，上诉人亦未提供其他证据证明被上诉人违反合同约定，故上诉人主张被上诉人承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人主张2021年10月27日，出租房屋被营口市西市区人民法院查封造成房屋租赁合同无法继续履行，应解除合同，返还租金的上诉理由，因对案涉房屋进行查封并未进行实质的处理，只是不允许买卖，不能影响到上诉人的日常使用，上诉人亦未提交合同无法继续履行的相关证据，且该合同已经履行近一年半的时间，其主张被上诉人返还二年的租金30万元，于法无据。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人营口宝盛机动车驾驶员培训有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张丽丽 审 判 员 唐晓葵 审 判 员 刘丛博 二〇二二年二月二十二日 法官助理 赵婷婷 书 记 员 张雅婷 |
