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何某某、抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书时间：2022-03-24 辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终3630号 上诉人（原审原告）：何某某，女，1966年4月22日出生，汉族，住抚顺市东洲区。 被上诉人（原审被告）：抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区。 法定代表人：杨某某，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：陈某某，女，1970年10月24日出生，汉族，住抚顺市抚顺县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。 上诉人何某某因与被上诉人陈某某、抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司（以下简称鑫嘉乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何某某向本院提出上诉，对于一审判决中认定的事实有异议：1、上诉人非业主身份；2、花木损失赔偿500元；3、因为上诉人非业主，追究陈某某法律责任受限；4、《车位租赁协议书》；5、上诉人没有知情权。事实与理由：一、没有证据证明解德勇、解德为非法出售房屋，法官质疑解德勇不是合法继承人，对此房屋没有完全处置权。解德勇愿意澄清事实，用以确认本人的业主身份。二、适用理由前后自相矛盾。结合实际情况，应该五倍赔偿。三、本人作为中华人民共和国公民，公民的权力应受到法律保障。如果法官发现有犯罪行为，追究其法律责任。四、因为本人非业主，没有知情权，物业公司也不应不做公示，掩盖非法划停车位的事实及停车费的去向。五、陈某某的私闯民宅行为，应追究法律责任。 陈某某、鑫嘉乐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求法院维持。一、上诉人并非中华园小区业主，不享有业主权利，上诉人诉求1、3、5项没有事实和法律依据；二、上诉人私自将其在中华园小区院内窗户改成门并在门前圈地，经我公司多次向行政主管部门反映，并下发违规行为整改通知书，其仍然拒不整改的前提下，我公司才对其私自圈占的花园进行整改，故其主张的私闯民宅行为等不属实；三、上诉人主张的车位租赁协议书系上诉人与我公司就车位租赁问题达成协议，与本案物业服务合同无关。 何某某向一审法院起诉请求：1、判令被告陈某某、鑫嘉乐物业公司赔偿故意损坏花木损失费2000元；2、判令清除残土垃圾、恢复地面原状、恢复散水坡；3、判令退还门前停车费2410元；4、判令退还后院栏杆人工费520元；5、判令赔偿本案交通费、律师费及误工费等共计1000元；6、判令被告对小区内绿化树木过渡修剪，根据法律规定处罚；7、判令被告陈某某停止在中华源小区服务的一切职务；8、判令被告公示中华源小区财务状况、物业公司资质、授权抚顺市鑫嘉乐物业管理有限公司的合同、陈某某物业经理人上岗资格证、中华源小区内所有员工上岗资格证（包括保安是否持有保安资格证及保安公司合同）、物业管理章程、管理流程、园区平面图、住宅布置环境图、车位规划图、物业收支明细、车位分配情况及收支明细及公共水电费支出明细；9、诉讼费被告承担。事实和理由：被告陈某某身为被告鑫嘉乐物业公司工作人员无物业经理上岗资格证，也没有能力管理中华源小区，用社会不良行为欺压业主，导致小区日趋混乱，业主怨声载道，苦不堪言，并存在下列情形：1、不作为，使小区越发脏乱差；2、怠于履行职责，垃圾残土不及时清运。因相邻业主填埋房屋室外地面（原告种植玫瑰树之处）室外墙砖被填高0.5米，被告未尽到物业管理职责；3、被告胡作非为，利用职务之便欺压业主，故意踩踏砍死花草；4、侵犯业主知情权，从未公示任何财务状况及物业管理相关情况；5、垃圾堆积多年不清运；6、过度修剪树木，已砍死20几棵；7、违法违规收取商铺门前车位费且去向不明；8、小区绿化带不种花草，被物业公司当成自家菜园种菜，带头破坏小区环境。现原告来院起诉请求依法判决。 陈某某、鑫嘉乐物业公司辩称，1、根据《物业管理条例》相关规定房屋的所有权人为业主。所以，原告何某某并非涉案房屋的所有权人。所以无权主张诉讼请求中相关诉求；2、原告何某某诉讼请求中第1、2、4项，因原告何某某曾于2020年向抚顺市顺城区人民法院提起诉讼，后顺城区人民法院作出(2020)辽0411民初3290号民事判决予以驳回。所以，原告诉求中第1、2、4项属于重复诉讼。此外，原告与其相邻业主所建设施均无相关行政部门审批，我公司已向其要求整改，并已向行政执法部门报告情况；3、原告何某某因占用小区公共草坪种花种草，被告作为物业公司有权在多次进行告知后予以清除；4、原告主张的第3项诉求属于租赁合同纠纷，与本案无关；5、原告主张的第5项赔偿交通费、律师费等诉求无法律依据；6、原告主张的第8项有关享有物业公司人员上岗资格知情权等诉求属于物业公司内部经营管理问题，故原告无权主张。 一审法院经审理查明：何某某系抚顺市顺城区前甸镇启东社区居民，现居住在顺城区“中华源”小区6号楼西华阁M2室，该住宅小区由被告鑫嘉乐物业公司进行管理。庭审中，原告陈述案涉房屋系其于2019年从原房屋产权人佟桂琴的儿子解德勇、解德为处购买，并提供双方签订的《房屋交易协议》，该协议载明：“……此房屋为母亲佟桂琴（身份证号购房合同上有）购买，母亲于2013年去世，至今没有办理房屋继承手续，合法继承人为两个儿子解德勇、解德为，两人保证该房屋没有其他权属纠纷，保证该房屋不受其他人合法追索，解德为微信发送协议文本签字参与交易，如有不实，承担法律责任，十倍赔付，……甲方：解德勇，日期2020年5月6日，乙方：何某某，日期：2020年5月6日”。原告何某某陈述双方协议签订后，其于2019年5月在此居住。2021年4月9日，被告鑫嘉乐物业公司工作人员陈某某因在园区内管理占用公共用地过程中与原告发生纠纷，造成原告栽种院内的玫瑰树受损。另查，该案涉房屋至今未办理房屋产权过户登记。现原告何某某以诉称理由来院告诉。庭审中，原、被告双方分歧较大，调解未果。 一审法院所确认的上述事实有原告向法院提供的《房屋交易协议》、照片、视频资料，被告鑫嘉乐公司提供的民事裁定书及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，具有证明效力。 一审法院认为，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中应享有法律规定的相关权利，并履行相应义务。本案被告鑫嘉乐物业公司向原告何某某居住的小区提供物业管理，原告何某某以诉称理由来院起诉。关于原告何某某主张赔偿毁坏花木损失一节，并提供照片、视频资料予以证明。因被告陈某某系履行职务中与原告引发纠纷，被告鑫嘉乐物业公司虽对其应否承担相应的赔偿责任及损失价值提出异议，但对花木受损事实未予否认，原告何某某在居住园区涉案土地上种植花木，由此产生对花木享有财产权益。即使涉案土地界址尚存在争议，被告陈某某损毁他人种植花木的行为也超出了自力救济的范围。没有法律依据，对原告财产权益构成侵权。但因本案土地界址尚存在争议，故一审法院结合实际情况酌定被告鑫嘉乐物业公司对原告种植花木实际投入遭受的损失予以赔偿500元。关于原告主张清运残土垃圾、恢复地面、散水坡原状，因原告与其相邻业主所建设施均无相关行政部门审批，物业公司已分别向其下发整改通知，并已向行政执法部门报告情况。原告何某某与相邻业主之间的争议与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于原告主张退还停车费2410元、拆除栅栏人工费520元一节，其中停车费2410元，因原告何某某未提供充分证据证明被告鑫嘉乐物业公司在车辆管理服务中存在过错，且双方已在签订的《车位租赁协议书》中对车辆收取租金明确约定，故一审法院不予支持。关于人工费520元，庭审中原告何某某自述此费用系其与相邻住户林尧在协商解决争议过程中产生并支出，现原告主张被告予以返还，无法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张赔偿交通费、律师费、误工费共计1000元，因原告未提供证据予以证明，一审法院不予支持。关于原告主张园区内物业公司对绿化过度修剪，根据法律规定处罚，因此项诉求不属于人民法院受理民事诉讼案件范围，本案不予处理。关于原告主张停止被告陈某某在物业公司一切职务、并主张被告鑫嘉乐物业公司公示案涉小区财务状况、物业公司资质、鑫嘉乐物业公司管理合同等材料及享有知情权一节，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告虽在案涉小区内实际居住，并提供房屋交易协议，根据该份协议载明案涉房屋原房屋产权人佟桂琴已去世，现无法断定协议中甲方解德勇、解德为系第一顺位全部继承人。原告何某某仅提供上述协议外，亦未提供其他证据证明其系实际买受人，且该房屋至今未办理过户登记。综上，一审法院从现有证据无法判定原告系主张上述权利的适格主体。故对原告的此项诉求无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百四十条、第二百七十一条，《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司于本判决生效后支付原告何某某花木损失500元；二、驳回原告何某某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司负担。 二审中，上诉人何某某向本院提交新证据：1、物业下发的违规违约整改通知书，证明那块地是开发商赠送的私家花园；2、抚顺市法信公证处公证书一份、小区照片五张。 被上诉人质证：恢复散水坡高度，垃圾清运等是其在原审中自行主张的，后经我方举证证实这一部分诉求属于重复起诉，已经在另案中经过一审二审处理完毕，故原审法院才会在审判中对此部分予以查明，因此不存在上诉人所述的原审判决前后认定不一致。 对二审中何某某提交的证据，本院作如下认定：物业下发的违规违约整改通知书、抚顺市法信公证处公证书一份、小区照片五张，与本案不具有关联性，不能达到证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明一审法院认定的事实属实。 本院认为，关于上诉人何某某所提关于业主认定的问题，根据法律规定，房屋的所有权人为业主。何某某在案涉小区内实际居住，并提供房屋交易协议及公证书，但该房屋至今未办理过户登记，故何某某并非是房屋的所有权人。一审法院无法判定上诉人系主张权利的适格主体并无不当。故对上诉人的此项诉求无法支持。关于上诉人对花木损失赔偿500元的问题，一审法院结合实际情况，因本案土地界址尚存在争议，何某某亦未提交充分有效的证据证实，故一审法院酌定被上诉人鑫嘉乐物业公司对上诉人何某某种植花木实际投入遭受的损失予以赔偿500元并无不当。关于上诉人何某某所提一审法院对《车位租赁协议书》认定的问题，因双方于2020年8月8日签订《车位租赁协议书》，在协议中对车辆收取租金明确约定，该协议对双方具有约束力，上诉人何某某亦未提供充分证据证明被上诉人鑫嘉乐物业公司在车辆管理服务中存在过错，故对上诉人何某某所提的该上诉请求，本院不予支持。对于鑫嘉乐物业公司是否有权收取租金问题，不是本案民事案件审理范围，上诉人可另行解决。关于上诉人何某某主张追究被上诉人陈某某的法律责任、并主张被上诉人鑫嘉乐物业公司公示案涉小区财务状况及享有知情权一节，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据现有证据上诉人并非主张上述权利的适格主体。故对上诉人的此项上诉理由，本院无法支持。 综上，何某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何某某负担。 本判决为终审判决。 |
