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上海齐佳物业管理有限公司与上海市虹口区金轩大邸小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审案件民事判决书时间：2022-04-22 上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪02民终106号 上诉人（原审被告）：上海齐佳物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区宁海东路200号807室。 被上诉人（原审原告）：上海市虹口区金轩大邸小区业主委员会，住所地上海市虹口区四平路758弄1号2楼。 上诉人上海齐佳物业管理有限公司（以下简称“齐佳物业”）因与被上诉人上海市虹口区金轩大邸小区业主委员会（以下简称“金轩大邸业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初12523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 齐佳物业上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人返还被上诉人公共收益人民币（以下币种同）766,977.03元，并以766,977.03元作为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自2020年5月19日起至实际付款之日止的利息。事实与理由：1．本案《金轩大邸物业管理服务协议》（以下简称“服务协议”）采用的是酬金制，不是包干制，双方在签订服务合同时是基于酬金制的意思表示，实际履行中也是按照酬金制的约定计提酬金，故即使像一审判决书所说的合同条款存在些许矛盾，但通过对于条文结构和文意的理解，也能确定酬金制才是合同当事人真实的意思表示；2．一审判决上诉人应返还的金额有误，一审法院忽略了上海市XX局《关于规范虹口区住宅小区车辆停放收费标准的通知》［虹价（2006）12号］（以下简称“2006收费标准”）中，有关上诉人对于公共收益最高可享有25％的权利，同时可以使用部分收入用于公共设施的维修、更新等规定。却引用《上海市住宅物业管理规定》（2011年4月修订后实施，以下简称“物业管理规定”），认定公共收益用于小区日常维护更新的费用，应该由建设单位承担，而该规定实施在本案物业服务合同终止之后。对此一审法院既没有扣除上诉人对于公共收益享有权利的部分，也没有分段计算金额，造成了计算结果的错误；3．上诉人出于小区业主利益的需要，按照当时的规定，将公共收益用于公共设施的维修和更新，这个做法没有超越法律规定的界限，更没有被法律所禁止，实质上也没有损害小区业主的利益。因为这些更新具有必要性和紧迫性，维修的成果也归小区全体业主共同享有。根据上述物业管理规定，即便根据一审判决认定公共收益用于小区日常维护更新的费用，应该由建设单位承担，也需要在时间上进行分段，将物业管理规定修订前后的费用及日常维修与维修资金支出的费用进行区分，而不应判令将所有的公共收益都返还被上诉人，且应由金轩大邸业委会自行向建设单位主张返还。综上，请求本院依法改判支持上诉人的上诉请求。 金轩大邸业委会辩称：1．关于酬金制的问题，双方服务协议当中无论约定的是酬金制还是包干制都不影响到公共收益的归属问题。因为法律在物权法颁布之前是没有相关规定的，物权法生效之后，民法典、相关司法解释都将小区的公共收益所有权人认定为全体小区业主，因此无论是酬金制还是包干制，案涉的广告收益和停车收益的所有权人都是小区业主；2．双方签订的服务协议当中，既约定了酬金的比例，又约定了物业管理费如有剩余的归业主，如有不足的，由上诉人自行承担。因此从合同中无法直接推导出是酬金制还是包干制，且实际履行中，上诉人从来没有按酬金制方式进行物业管理收费，包括从来没有向业主公开过年度的物业管理费支出计划，也从来没有在年底进行过对于年度执行计划的结算，亦没有向小区业主提供过其计提酬金的相关材料或开具过具体酬金的发票，只是在其内部做账的时候有过几笔所谓的物业管理费补贴，这并不符合酬金制的实际履行的要求；3．关于公共收益的归属问题，民法典、相关司法解释都规定，对于公共收益，物业管理公司是有权利提取一定的费用，双方如有约定依约定，没有约定的就按其实际收取公共收益所付出的必要成本。一审法院已将其收取的必要成本进行了扣除，在这种情况之下，上诉人要求计提25％没有法律的依据。另外，根据2004年《上海市居住物业管理条例》（以下简称“物业管理条例”）的规定：业委会没有成立的情况之下，由开发商对于小区的维修更新来承担相应的费用。故在金轩大邸小区未成立业委会前，系争钱款归小区全体业主所有，上诉人只是代管人，没有任何理由在未经权利人许可的情况下将代管的费用用于未经代管人同意的事项，上诉人所谓其在未经许可下用于小区公益部分的钱款最终由小区全体业主受益的说法并不能成立，因为案涉费用中有很大一部分并不是由小区的全体业主受益的。同时其所支出的费用中法律已经明确规定了这部分费用是由开发商来承担。综上，请求本院驳回上诉人的全部上诉请求。 金轩大邸业委会向一审法院起诉请求：判令齐佳物业返还公共收益3,717,114.96元并偿付相应利息（以3,717,114.96元为基数，自2019年12月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）。 一审法院审理查明：齐佳物业与金轩大邸房地产项目开发商于2004年9月21日签订前期物业服务合同，约定：由齐佳物业对金轩大邸小区提供物业服务，委托管理期限自金轩大邸工程竣工验收并正式移交接管时起至小区业主委员会成立时止；齐佳物业依据本合同向业主及物业使用人收取管理费，并按《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》规定提取运营费用的15％作为管理酬金；经甲方同意后，可以实行多种经营，以其收益补充管理经费；对于管理费的使用，若有结余，自动接转到下一年度物业管理使用，如管理经费使用不足，由物业管理公司自行负责。协议还对物业服务范围、违约责任等事项均作了约定。协议签署后，小区工程陆续竣工交付，齐佳物业开始进场提供服务。服务期间，齐佳物业按照约定收取停车费和广告费，并以收取的公共收益用于小区公共设施的维修维护以及部分楼宇设施的改造、更新。2019年6月3日，小区业主委员会正式备案成立。业委会成立后，齐佳物业对于小区相关项目的维护报业委会，但费用仍从公共收益中支出。2019年11月小区召开业主大会，经业主大会表决，确定不再聘请齐佳物业继续作为该小区物业服务企业，并通知齐佳物业在2019年11月30日结束服务。齐佳物业根据业主大会决定，于2019年11月30日撤离小区，金轩大邸业委会要求齐佳物业结算服务期间公共收益，因双方对公共收益金额产生纷争，金轩大邸业委会遂起诉。 一审审理中，双方对齐佳物业自2005年1月至2019年11月服务期间的公共收益账目进行了核对，双方对该期间公共收益收入3,986,395.67元无异议，但金轩大邸业委会认可公共收益支出为269,280.71元，故要求齐佳物业返还公共收益3,717,114.96元，并认为在业委会成立前，其不认可的公共收益支出部分，根据相关法规应由开发商承担，业委会成立后，其不认可的公共收益支出部分中，若属于应从相关维修资金支出的部分，齐佳物业可另行向其主张。齐佳物业主张的公共收益支出为3,219,418.64元，认为应返还金轩大邸业委会的公共收益为766,977.03元。 一审法院认为：齐佳物业与金轩大邸房地产项目开发商签订的服务协议合法有效，协议各方均应按约履行。从协议约定内容看，对服务报酬既有酬金制，也有包干制的约定，故协议对服务报酬方式约定不明确，但从履行期间实际收取服务报酬的方式来看，齐佳物业实行的是包干制。齐佳物业服务期间，按照协议约定收取公共收益费用，根据规定，公共收益应属全体业主所有，现服务协议在小区业委会成立后终止，收取的公共收益结余部分应当返还金轩大邸业委会。根据双方核对情况，除金轩大邸业委会认可的支出部分外，根据相关法规规定，在业委会成立前用于小区维护、更新的费用应由开发商负担，业委会成立后，对用于整个小区维护、更新的费用以及部分专用设施的维护、更新应从维修资金或专用维修资金中列支，现齐佳物业将上述费用直接从公共收益中扣除，其处置显属不当，不符合相关法规的规定，故对于已支出而应由开发商承担或应由维修资金列支的费用，齐佳物业可另行主张。现齐佳物业已终止对金轩大邸小区的物业服务，故应将结余的公共收益返还金轩大邸业委会，延期返还的应偿付相应利息。因双方系在金轩大邸业委会起诉后才核清费用，故金轩大邸业委会主张延期返还费用利息的起始时间不当，调整为自起诉之日起计算。判决：一、上海齐佳物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市虹口区金轩大邸小区业主委员会返还公共收益人民币3,717,114.96元；二、上海齐佳物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市虹口区金轩大邸小区业主委员会支付延期返还公共收益的利息（以人民币3,717,114.96元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月19日起计算至实际付款之日止）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，齐佳物业提供了2011年4月28日，上诉人与上海C有限公司签订的《补充协议》，该协议证实，上诉人通过与开发商签订补充协议，约定从2011年5月起，乙方（齐佳物业）可以将小区公共部位停车收取的费用从25％增至75％，用于补贴小区物业管理费用开支之不足。 针对上述证据，金轩大邸业委会认为，首先《补充协议》签订于2011年4月28日，不属于法律规定的二审新证据；其次，对于该证据的真实性不予确认，《补充协议》上用的是开发商的合同专用章，这与服务协议上的开发商的公章不同，故对于真实性无法确认；最后，该合同不具有法律效力，因为在签署这份协议的时候，被上诉人所代表的小区业主均已入住，根据物业管理规定已具备了成立业主大会的条件。在这种情况之下，开发商没有资格擅自对小区的公共收益做出增加小区业主负担、损害小区业主利益的决定，因此协议无效。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，当事人依法应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，当事人须承担不利后果。本案的争议焦点：1．案涉服务协议采用酬金制或是包干制；2．齐佳物业是否有权动用小区公共收益部分及按补充协议提高其计提公共收益的比例补贴其成本。首先，根据一审庭审中双方确认的事实，在本案服务协议实际履行中业主按季度定期支付物业费，接受齐佳物业提供的物业管理，齐佳物业从未向小区业主提供预决算、收支情况，也从未与金轩大邸业委会就酬金支付进行沟通和结算，故一审法院确认其实际采用包干制方式结算物业费，对此，本院予以认同。其次，齐佳物业是否可以动用小区的公共收益部分用于小区公共设施的维修维护、更新及补贴其自身的成本，仍应取决于相关规定和双方的约定。根据前述，案涉服务协议实为包干制，则根据约定，齐佳物业的管理经费不足，由其自身负责。另根据物业管理条例规定，在金轩大邸业委会成立前，由开发商承担小区维修更新的相应费用，则无论齐佳物业还是金轩大邸小区开发商在小区业主入住后，均无权通过签订《补充协议》将应由开发商承担的维修费用转嫁于小区业主，该协议不应对金轩大邸全体业主产生效力。综上，齐佳物业在收到金轩大邸业委会不再聘请的通知后，就其所占有的属于该小区的公共收益在扣除实际支出后，理应及时返还给金轩大邸业委会。一审法院基于此，对金轩大邸业委会在一审中认可的公共收益支出部分予以扣除，并要求齐佳物业返还剩余钱款的判决，于法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人齐佳物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币30,401.10元，由上诉人上海齐佳物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 |
