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张继明、罗虹等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书时间：2022-05-05 辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽03民终1400号 上诉人（原审原告）：张继明，男，汉族，1969年7月15日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。 被上诉人（原审被告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。 原审原告：罗虹，女，汉族，1970年8月4日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。 上诉人张继明因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初7147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张继明上诉称：一、依法撤销鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初7147号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求；、要求被上诉人(原审被告)按照上诉人(原审原告)提供的《前期物业服务合同》约定退还电梯费。依据《民法典》九百三十七条之规定上诉人已经履行合同约定；被上诉人属于重复收费。三、依法判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院依职权到鞍山市住房和城乡建设委员会调取关于上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司管理的爱家皇家花园物业合同，查明买受方与上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的《前期物业服务合同》有两份版本，其中一份盖有“受控”章的合同，与原告提供合同的一致；签订时间晚于另一份《前期物业服务合同》中第七条有电梯费约定标准为30元/户/月。两份一致《前期物业服务合同》证明被上诉人(原审被告)放弃了电梯费的收取。但原被告双方并没有完成以上任意一份合同的签订，故原告提供的该份证据对本案不具有关联性，本院不予采信；一审法院法官宋扬没有采纳(2021)辽0302民初4149号案卷复印件和该案上诉案件(2021)辽03民终3580号询问笔录复印件，铁东区人民政府物业办电话录音，三份证人证言，证明上诉人(原审原告)提供的《前期物业服务合同》为爱家皇家花园一期的合同；被上诉人(原审被告)未提供给上诉人的主张正确。以上证据显示出鞍山市住建局有涉嫌伪造合同的违法行为；依据招投标法规定前期物业合同只能有一份，而且一审法院调来的证据不具有合法性，只有业务章，没有公章；加上原告已掌握的被上诉人以往案件中提交给法院的合同共出现七个版本；上诉人(原审原告)依法向一审法院请求封档进行司法鉴定合同真伪和真实性，遭到一审法院拒绝，剥夺了上诉人(原审原告)的合法权益。二、在以往关于上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司案件审理过程中，铁东法院与鞍山中级人民法院均认为《前期物业服务合同》对本案上诉人具有约束力，应按照合同约定履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、九百四十二条，《前期物业服务合同》也同样对被上诉人有约束力，依（2021）辽民初4149号诉讼案中，被告(原审被告)确认了《前期物业服务合同》(政府备案)和一期业主约定真实有效。因此铁东法院的判决，法律适用完全错误。 爱家物业公司辩称，服从一审判决。 张继明向一审法院起诉请求：一、判令爱家物业公司依法退还多收取张继明的电梯费2160元加利息972元合计3132元。二、合计判令爱家物业公司公开道歉；三、本案诉讼费用由爱家物业公司承担。 一审法院认定事实：张继明、罗虹系爱家皇家花园343栋18层52号业主。办理入住后向爱家物业公司按30元/户/月标准缴纳电梯费，交至2021年12月31日。鞍山爱家房地产开发有限公司（甲方）与爱家物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同中约定物业名称为爱家·皇家花园；第三条第3款：乙方应当提供的物业服务包括以下内容：物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四（附件四注明物业共用设施设备明细：包括电梯等18项）。第七条第一款：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：高层住宅：1.8元/月/平方米，电梯30元/月/户。另查，张继明、爱家物业公司双方未签订《前期物业服务合同》。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，业主应当按照合同约定享有相应权利并承担相应义务。《前期物业服务合同》中对电梯费用进行了约定，该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故张继明、罗虹应当按照合同约定履行电梯费用的交付义务。 关于张继明、罗虹主张鞍山市住房和城乡建设委员会政务信息公开的《前期物业服务合同》物业服务相关费用中没有电梯费项目，属于爱家物业公司重复收费一节，经查，张继明、罗虹提交该份文件为房屋买受人与物业服务企业签订《前期物业服务合同》“受控”示范文本，本案中，张继明、罗虹承认买受人与爱家物业公司未实际完成《前期物业服务合同》的签订，张继明、罗虹不能提供由双方签字盖章的《前期物业服务合同》，该院及中院的（2021）辽0302民初4149号和（2021）辽03民终3580号民事判决书已经对建设单位鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的《前期物业服务合同》予以确认，本案双方应当按照该份合同履行。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”物业服务费用由物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等构成，爱家物业公司收取电梯费，用于电梯年检、日常运行产生的电费、保养及维修等用途，并未违反国家法律、法规的规定，故张继明、罗虹的此项主张，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张继明、罗虹请求上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司退还电梯费的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由张继明、罗虹负担。 本院二审期间，上诉人提供商品房买卖合同、招投标合同、政务公开物业合同及案例，证明双方没有电梯费的约定。被上诉人的质证意见为:与本案无关联性。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《前期物业服务合同》中对电梯费用进行了约定，该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故上诉人应当按照合同约定履行电梯费用的交付义务。故一审法院判决并无不当，本院予以维持。 关于上诉人张继明主张爱家物业公司收取电梯费属于重复收费一节。爱家物业公司收取电梯费，用于电梯年检、日常运行产生的电费、保养及维修等用途，并未违反国家法律、法规的规定，鞍山市中级人民法院（2021）辽03民终3580号民事判决书已经对建设单位鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的《前期物业服务合同》予以确认，本案双方应当按照该份合同履行。故张继明的此项主张，本院不予支持。 综上所述，张继明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张继明承担。 本判决为终审判决。 |
